Mietspiegel, Immobilienpreise

Mietspiegel sollen über das "ortsübliche" Mietniveau im "freien" Mietwohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen informieren und bei Mietanpassungen für Preistransparenz, einen fairen Ausgleich der Interessen der Mietparteien und letztlich Rechtsfrieden sorgen. Eventuell werden sie in Gemeinden mit Wohnungsknappheit in den nächsten Jahren genutzt werden, um Marktlagengewinne bei Neuvermietungen zu vermeiden ("Mietpreisbremse"). Mietspiegel / Mietspiegelumfragen werden z.B. auch zur Festlegung von Mietobergrenzen im Rahmen von Grundsicherungsleistungen und zur allgmeinen Wohnungsmarktbeobachtung verwendet.

Wenn eine Gemeinde noch keinen Mietspiegel hat, müssen die örtlichen Entscheider und Interessenvertreter eventuell erst für die Aufstellung eines Mietspiegels gewonnen werden. Auf der einen Seite wird von Vermieterseite oft eine zu starke Einschränkung des Preissetzungsspielraums gesehen, die Mieterseite hingegen befürchtet, dass Vermieter leichter an der Preisschraube drehen können.

Es gilt in dieser Phase den Befürchtungen entgegen zu treten und Transparenz zu schaffen: wie wird ein "ortsübliches" Mietniveau letztlich gemessen, welche Funktionen erfüllt ein Mietspiegel, wie werden die verschiedenen Interessenlagen im Mietspiegel aufgegriffen und austariert, welche Mietspiegel-Varianten gibt es und wie hoch werden die Projektkosten ausfallen? 

Mietspiegel werden in den meisten Fällen vom Gemeinderat beschlossen. Koordiniert wird die Aufstellung dann von Angehörigen der Stadtverwaltung. Die Beteiligung von Interessenvertretern (von Mieter-, Eigentümerverband) ist im Rahmen der Aufstellung eines "qualifizierten" Mietspiegels vorgeschrieben, oft sitzen auch Vermieter mit größeren Wohnungsbeständen und eine Richterin oder ein Richter mit in der Runde. Unabhängig von den gesetzlichen Regelungen liegt der Einbezug von Experten sehr nahe: die Marktkenntnis der Experten kann für den Mietspiegel nur förderlich sein, auch sitzen so gleich die späteren Anwender zusammen, wodurch die "Verbrauchernähe" und die Akzeptanz des Mietspiegels gesteigert wird.

Der Arbeitskreis muss nicht aus vielen Teilnehmern bestehen, wichtig ist, dass er ausgewogen und arbeitsfähig ist. Erfolgt die Beteiligung nach dem Konsensprinzip (alle Beteiligten stimmen dem Mietspiegel in allen Punkten zu) ist ein späterer Konsens im Gemeinderat und eine breite Akzeptanz in der Bürgerschaft wahrscheinlicher. Das Konsensprinzip bildet auch die Grundlage für eine konstruktive langfristige Zusammenarbeit des Arbeitskreises.

Falls noch nicht geschehen, muss die Mietspiegelarbeitsgruppe sich zunächst über die Art des gewünschten Mietspiegels klar werden und dem Gemeinderat einen entsprechenden Vorschlag unterbreiten. Neben der Variante des "qualifizierten" Mietspiegels, der nach "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" aufgestellt wird, ist auch die Variante eines "einfachen" Mietspiegels möglich. Beim qualifizierten Mietspiegel wird später die juristische Vermutung gelten, dass das ortsübliche Mietpreisniveau zutreffend abgebildet ist; in der Rechtsprechung wird dies aber auch beim Vorliegen eines einfachen Mietspiegels in der Praxis nicht in Zweifel gezogen.

Ein qualifizierter Mietspiegel basiert auf einer Repräsentativerhebung, das Mietpreisniveau wird auf dem Befragungsweg erhoben. Dabei ist ein relativ großer Stichprobenumfang nötig, um ausreichend viele "mietspiegelrelevante" Auskünfte zur Miethöhe und Qualität der Wohnung / Wohngegend zu erhalten. Denn aufgrund rechtlicher Vorgaben ist nur ein Teil der Antworten von Mietern für die Aufstellung des Mietspiegels verwendbar, am Ende ist mit einem auswertbaren Fall je 6 für die Befragung ausgewählten Mieterhaushalten zu rechnen. Die Verhandlungsspielräume beim qualifizierten Mietspiegel sind begrenzt, da die Einhaltung "wissenschaftlicher Grundsätze" ein relativ enges Korsett darstellen. Qualifizierte Mietspiegel sind vorwiegend dort anzutreffen, wo sich die Kosten auf viele Anwender verteilen lassen und/oder relativ viele Anwender den Mietspiegel nutzen, also vorwiegend in größeren Städten. Die Aufstellung des Mietspiegels muss auch dokumentiert werden und die Dokumentation auf Wunsch an Interessierte weitergegeben werden.

"Einfache" Mietspiegel können frei ausgehandelt werden. Als Statistiker rate ich allerdings dazu, das Preisniveau statistisch zu prüfen. Dafür können relativ günstige Datenquellen (z.B. Mieten aus Mietinseraten) oder kleine Kontroll-Erhebungen dienen, die auch für andere Zwecke genutzt werden können (z.B. einer Kombination aus Bürger- und Mietspiegelbefragung). Oft sollen auch qualifizierte Mietspiegel aus einer benachbarten Stadt auf die eigene Gemeinde übertragen werden, z.B wenn ein "einfacher" Mietspiegel aus einem "qualifizierten" abgeleitet werden soll. Dann ist der Preisabstand zwischen zwei Gemeinden von Interesse. Weist eine Gemeinde relativ weit auseinander liegende Teilorte auf, müssen auch Preisunterschiede zwischen Gemeindeteilorten festgelegt werden. Mit entsprechenden Datenquellen und Auswertungserfahrung lassen sich diese Preisunterschiede belastbar ermitteln. Diese "semiqualifizierte" Mietspiegelvariante vereint für mich das Beste aus zwei Welten: die statistische Absicherung gegen Irrtümer über das Preisniveau verbunden mit dem größeren Spielraum zur Einbindung der Expertise von Fachleuten, den einfache Mietspiegel gestatten. Statistische Fundierung und Expertenwissen der beteiligten Verbände lassen sich somit preisgünstig in einem breit akzeptierten, einfachen Mietspiegel vereinen.

In der Konzeptionsphase müssen auch die Finanzierung des Projekts (die Finanzierungsbeteiligung) geklärt werden und Absprachen über die "Vermarktung" getroffen werden: Soll der Mietspiegel mit einer Gebühr belegt werden, soll er Werbung enthalten, soll er im Internet und/oder als Druckwerk verteilt werden ...? Eine komplette Kostendeckung für eine Kommune ist bei Mietspiegeln aufgrund ihrer guten Vermarktbarkeit und ihres hohen Gegenwerts für die Anwender möglich.

Die Aufstellung eines Mietspiegels ist ein wiederkehrendes Projekt (Anpassungen sind in der Regel nach 2 Jahren sinnvoll und beim qualifizierten Mietspiegel auch vorgeschrieben). Schon bei der ersten Aufstellung eines Mietspiegels oder nach einer größeren Revision muss bereits an die Fortschreibungsfähigkeit des Konzepts und den nächsten Mietspiegel gedacht werden. Häufige inhaltliche Änderungen sind den Anwendern letztlich schwer vermittelbar.

Beim "qualifizierten" Mietspiegel erfolgt eine Befragung der Mieterhaushalte zur Miethöhe und Beschaffenheit der Wohnung und Qualität der Wohngegend. Dazu muss zusammen mit dem Arbeitskreis ein Fragebogen abgestimmt werden. Die Fragen nehmen letztlich die zentralen Inhalte des Mietspiegels vorweg. Im Wesentlichen kann nur das, was auch erfragt wurde / zu erfragen ist, im "qualifizierten" Mietspiegel aufgegriffen werden.

Bei der Erhebung der Daten sind einige organisatorische Arbeiten zu erledigen (bürgermeisterliche Anordnung, Druck der Anschreiben / Fragebögen, Versand / Onlinestellung des Fragebogens, Rücklaufkontrolle, Erinnerungsschreiben, Einscannen der Fragebögen und die elektronische Erfassung der Daten). Je besser es vor der Ziehung der Stichprobe gelingt, unrelevante Fälle auszusondern (z.B. die vom Eigentümer bewohnten Wohnungen), Personen zu Haushalten zusammen zu fassen (um keine Personen-, sondern eine Wohnungsstichprobe zu ziehen) und die Grundgesamtheit an Wohnungen zu schichten (etwa nach Baujahren um für jede Baualtersklasse genügend viele Fälle in der Auswertung zu haben), desto effizienter kann die Datenerhebung erfolgen.

Danach erfolgt als statische Kernaufgabe die Auswertung der Daten. Im ersten Schritt erfolgen Plausibilisierungen und Ergänzung fehlender Angaben durch die im Kontext des Fragebogens plausibelste Antwortalternative. Die meisten Mietspiegel sind heute Regressionsmietspiegel, die eine Bepunktung / Bepreisung von einzelnen Ausstattungsmerkmalen vorsehen, weshalb bei vereinzelt fehlenden Angaben eine Schätzung erfolgen sollte, um den Fragebogen in der Auswertung halten zu können. Sind alle Vorarbeiten erledigt, kann nun der Mietspiegel entsprechend den konzeptionellen Vorgaben berechnet werden.

Auch in die einfache Mietspiegel werden in irgendeiner Form Preisinformationen über Miethöhen einbezogen (Erfahrung, Statistiken oder beides). Als Datenquelle stehen z.B. Mietpreise aus Wohnungsinseraten zur Verfügung. Das Manko dieser Datenquellen ist in erster Linie, dass es sich um Marktmieten (für aktuell neu vermietete Wohnungen) und nicht um die preislich deutlich darunter liegenden Bestandsmieten handelt. Die Daten aus Wohnungsanzeigen sind oft etwas "schmutzig" (relativ viele Dubletten), geben häufig nicht das Kaltmietniveau wieder (etwa wenn eine Stellplatzmiete mit der Kaltmiete verrechnet wird), die Ausstattung wird nicht in der erforderlichen Tiefe systematisch erfasst, der Neubau ist deutlich überrepräsentiert ... Um diese wertvolle Datenquelle trotzdem nutzen zu können, sind eine geeignete Methode und Erfahrung wichtig.

Im Regelfall läuft in den ein oder zwei Gesprächen in der Mietspiegelbeteiligungsrunde, in denen aus dem Mietspiegelentwurf (Text und Preisinformation) die Vorlage für den Gemeinderat wird, alles harmonisch ab. Zumindest bis zu dem Punkt, an dem das Preisniveau vorgestellt wird. Im Rahmen eines qualifizierten Mietspiegel steht das Preisniveau, von kosmetischen Eingriffen abgesehen, nicht zur Diskussion.

Es ist zu berücksichtigen, inbesondere bei frei-verhandelten einfachen Mietspiegeln, dass nach dem Spiel vor dem Spiel ist. Preisliche Eingriffe werden früher oder später zu einem Problem, wenn sich das tatsächliche Mietpreisniveau vom veröffentlichten Preisniveau entfernt. Die Folge sind Schwierigkeiten beim nächsten Mietspiegel (Preissprünge, Preisstagnation oder Zwang zum Weiterwursteln), auf Dauer wird die Akzeptanz auf Anwenderseite durch einen preislich verzerrten Mietspiegel leiden. Kleine "kosmetische" Eingriffe in das Preisniveau sind insbesondere bei Folgemietspiegeln (auch bei qualifizierten) im Einzelfall notwendig, um keine unplausiblen Preisentwicklungen für einzelne Wohnungstypen zu erhalten.

Auswirkungen von preislichen Änderungen im Verhandlungsprozess können softwareunterstützt während des Beteiligungsgesprächs bereits kontrolliert werden. Dadurch werden Kompromisslösungen erheblich erleichtert, weil sich so die im Großen wie im Kleinen stimmigen Lösungen sofort erkennen lassen.

Grundsätzlich kann ein Mietspiegel "nur" von einem Mieter- und einem Eigentümerverband beschlossen werden, etwa wenn eine Gemeinde keine Finanzierungsbereitschaft oder kein Interesse an einem Mietspiegel hat. In der Regel erfolgt der Beschluss eines Mietspiegels aber dem Gemeinderat. Je konstruktiver im Arbeitskreis diskutiert wurde, desto weniger Diskussionsbedarf dürfte der Gemeinderat haben, da ein Einverständnis auf Interessensvertretungsseite dann bereits vorliegt.

Nach dem Gemeinderatsbeschluss wird in der Regel eine Pressemitteilung versendet und eine Pressekonferenz abgehalten. Die Veröffentlichung des Mietspiegels kann nun erfolgen und der Mietspiegel in Umlauf gebracht werden. Bei einem qualifizierten Mietspiegel geht ein sich etwa über ein Jahr hinziehender Prozess zu Ende. Ein qualifizierter Mietspiegel ist für zwei Jahre gültig, dann muss er fortgeschrieben oder neu aufgestellt werden. Spätestens aber nach 4 Jahren muss ein qualifizierter Mietspiegel neu aufgestellt werden.