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Gewerbemietspiegel, Preisanalysen für gewerblich genutzte Räume

Preisinformationen für gewerblich genutzte Räume nutzen außer den Mietparteien auch Maklern, Investoren und Marktbeobachtern wie z.B. die lokale und regionale Wirtschaftsförderung / Kammern / Verbände. Für gewerblich genutzte Immobilien gibt es - anders als im Segment der Wohnimmobilien - keine formalen Anforderungen an die Aufstellung und Anwendung von Preisspiegeln.


Meine Dienstleistungen für Sie:

  • Organisation des Datenbezugs oder die Erhebung von Daten zur Miethöhe / zu den Kaufpreisen von gewerblich genutzten Räumen

  • Aufbereitung und Auswertung der Daten;
    Erstellung von Preisübersichten / Preisspiegeln für gewerblich genutzte Räume (überörtlich oder innerhalb eines Gemeindegebiets)


Projekterfahrung:

Auswertung von Büromieten aus Inseraten (Onlineplattformen),  kleinräumig für Stuttgart und übergemeindlich für die Gemeinden der Region Stuttgart.


Praxisbeispiel: Anzeigenanalyse

Daten zum Preisniveau gewerblich genutzter Räume zu gewinnen ist etwas schwieriger als im Wohnungssegment. Zum einen ist die Auskunftsbereitschaft bei Befragungen im professionellen Bereich relativ niedrig. Zum anderen sind Informationen zum Unternehmensbestand / Unternehmensadressen nicht in einer einem Einwohnerregister vergleichbaren Weise verfügbar, Adressdatenbanken sind lückenhaft und oft nicht besonders aktuell. Die "Grundgesamtheit" an Unternehmen ist also vergleichsweise unzureichend bekannt. Deshalb ist es sinnvoll auf Preisinformationen aus Inseraten zurückzugreifen. Durch eine zusätzliche (klein gehaltene) Befragung kann eine solche Auswertung dann noch verfeinert werden.

Die Aufgaben / Phasen im Rahmen eines Preisspiegels für Gewerbemieten erläutere ich im Folgenden. Sie können die Erläuterungen per Klick öffnen oder schließen.

Onlineplattformen, über die gewerblich genutzte Flächen zur Miete oder Kauf angeboten werden, verkaufen diese Daten für Analysezwecke weiter. Der Vorteil dieser Daten ist, dass sie durch die Datenbank strukturiert erfasst und für längere Zeiträume auch rückwirkend verfügbar sind. Zudem sind die Daten geocodiert (Angabe zum Längen- / Breitengrad des Objekts). Alle Angaben, die für den Inserenten im Inserat zur Pflicht gemacht sind, können letztlich ausgewertet werden. Unterschieden werden auf den Plattformen Marktsegmente wie "Büro & Praxis", "Ladengeschäfte", "Produktionshallen", "Lagerhallen".

Eine für eine flächendeckende Analyse ausreichende Zahl an Anzeigen weist letztlich nur das Bürosegment auf. Die "Flächendeckung" ist im gewerblichen Bereich deshalb so wichtig, weil die Lage des "Objekts" für die Zahlungsbereitschaft / das Preisniveau eine sehr große Bedeutung hat. Leider werden im gewerblichen Bereich die Preisvorstellungen in der Anzeige in etwa der Hälfte der Fälle nicht veröffentlicht. Dadurch wird die Zahl auswertbarer Fälle stark reduziert. Zur Seltenheit von Anzeigen in bestimmten Marktsegmenten kommt also noch die hohe Zahl nicht-auswertbarer Fälle hinzu.

Ein Spezifikum im Büromarkt ist auch, dass es oft schwierig ist, einem Büro eine Fläche zuzuordnen. Große Gesamtflächen werden als teilbar inseriert, für eine unter Umständen stark abweichende minimale und maximale Bürofläche wird aber nur ein einzelner (Quadratmeter-)Preis angegeben. Die Fläche kann eher schlecht als recht als Unterscheidungsmerkmal in Preisübersichten für Büroräume verwandt werden.

Wie bei Daten von Onlineplattformen üblich, gibt es eine Vielzahl von Dubletten, die in einem der Auswertung vorgeschalteten Bereinigungsschritt entfernt werden müssen. Dubletten entstehen z.B., wenn mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermietung beauftragt werden.

Aufgrund der relativ niedrigen Zahl an auswertbaren Inseraten müssen Daten eines längeren Zeitraums in der Auswertung zusammengefasst werden. Preisveränderungen in diesem Zeitraum sind statistisch gut beherrschbar. Das Baujahr von Büroräumen ist gegenüber der Lage kaum relevant, die Fläche durch die in der Regel möglich Teilbarkeit schwer zu klassifizieren, die Ausstattung wird oft nicht systematisch erfasst. Gerade in puncto Ausstattungsbewertung würde sich eine übersichtlich große Zusatzerhebung lohnen, um entsprechende Preiseffekte ermitteln zu können. In der Auswertung der Preisinformationen aus Inseraten wird sich letztlich der preisliche Lageeffekt herausschälen, der durch Zentralität, Erreichbarkeit und die örtlichen Marktverhältnisse beeinflusst wird.

Ein Büromietspiegel auf Basis einer Anzeigenanalyse lässt sich durch die geringe Zahl an Einflussgrößen auf den Preis vergleichsweise einfach gestalten. Generell sind bei einer Kartierung des Mietniveaus für Büroräume größere weiße Flecken im Siedlungsgebiet zu erwarten. Dies liegt daran, dass sich die wirtschaftliche Aktivität im Stadtgebiet nicht auf das ganze Gebiet verteilt. Es gibt mehr oder weniger große Flächen, in denen keine oder nur sehr wenige Büroräume anzutreffen und entsprechend keine bis sehr wenige Inserate für die Ableitung des Preisniveaus zur Verfügung stehen.

Vergleichbar den Wohnmietspiegeln, ist die Vermarktbarkeit von Preisinformationen über gewerblich genutzte Räume hoch. Zur Kostendeckung lassen sich Werbepartner finden oder eine Kofinanzierung durch die Vielzahl an interessierten Marktakteuren organisieren.

 
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